如何获得杠杆炒股资金仍以挖掘“内需”为主

　　北京“8.8”楼市新政落地已满一个月，从多维度数据来看，市场正释放积极信号。

　　中指研究院数据显示，新政实施后(8月9日-9月7日)，北京新建商品住宅日均成交1.26万平方米，较7月日均增长7%。克而瑞统计则进一步印证了市场回升态势：8月北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不含共有产权房)成交2733套，环比上涨6.2%。

　　随着传统销售旺季“金九银十”到来，房企正加速推盘节奏。业内预计后续成交量将逐步恢复，且年内或有更多聚焦“激活需求、优化供给”的政策出台，持续为楼市注入动力。

　　新房：日均增长7%，改善客群向外环突围

　　新政对市场的拉动作用，在一线交易端体现尤为明显。北京链家远洋一方店商圈经理孟庆峰向记者介绍，新政落地后，门店新房业务活跃度大幅提升：线上咨询量从7月的59个增至8月的104个，环比增长76%；新房带看渗透率同样表现亮眼，门店16名买卖经纪人中，7月仅12人有新房带看记录，8月则实现全员覆盖，渗透率环比增长33%。

　　“核心变化是政策为改善型需求提供了释放窗口。”孟庆峰进一步解释，此前受限于购房政策，部分五环内的改善客户难以向外环置换升级，新政打破这一限制后，这类需求逐步释放，直接带动了整体交易量增长，市场趋势持续向好。

　　与此同时，新政也切实减轻了刚需群体的购房压力。孟庆峰提到，政策调整后，二套住房公积金贷款额度从60万元提升至100万元，首套120万元贷款的偿还年限从11.1年缩短至7.1年，“购房成本的降低，让不少购房者加快了决策节奏。”

　　可以看出，新政带来了积极变化。从中指研究院监测的网签数据看，新政落地后的8月9日到9月7日，北京新建商品住宅新房日均成交1.26万平方米，相比7月日均增长7%，但同比仍回落19%。从周度数据来看，8月4日-8月10日，北京新建商品住宅成交面积6.55万平方米，此后三周分别是9.65万平方米、8.59万平方米、10.6万平方米，都远远高于前一周。不过，9月第一周又回落至6.98万平方米，反映出市场需求释放仍需时间。

　　中指研究院称，距北京8月8日出台楼市新政已有1个月时间，从市场反应来看，部分楼盘到访量有所好转，部分小区二手房带看量也有增加，但整体市场氛围仍较平稳。

　　合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，“8月8日出台的楼市新政属于微宽松范畴，对成交量的影响也是‘微拉动’，集中显效期是在新政之后的3天时间，但是我们发现，最近每个周末的成交量都比新政之前提升了20%-30%。”

　　从全年维度看，北京楼市在经历三四月份传统“小阳春”并将热度延续至五六月份后，7月出现阶段性回调；尽管8月在新政加持下实现环比增长，但成交量在全年中仍处于相对低位，市场恢复仍需政策与市场信心的双重支撑。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析，北京优化限购政策未对外地需求放开，仍以挖掘“内需”为主，体现出一线城市渐进的政策推进节奏。由于北京在五环外新房成交占比近八成，新政有助于提振外围区域新房市场交易活跃度，同时部分家庭也因此获得了五环内的购房资格，预计这也将推动部分“向内”置换的改善性住房需求释放。但考虑到本轮政策力度整体温和，且2024年多轮政策优化已提前释放部分需求，新政的边际效应或较为有限。

　　二手房：市场咨询、带看量双上升

　　北京新政直接降低了购房门槛，扩大了购房人群范围。在8月新政松绑的暖风下，北京二手房市场也悄然发生变化。北京市住建委数据显示，8月北京二手住宅网签量为13331套，环比增长4.3%，同比下降7.2%。虽然同比仍未“转正”，但据一线业内人士反馈，新政后的一个月内，部分区域二手房门店出现带看量、咨询量上升的情况，买卖双方心态转向积极。

　　北京链家通州璐河北门店商圈经理关明心介绍：“新政出台后，8月9日到8月底，门店咨询量达到513个，相比7月同期的423个增长近20%。”

　　带看量同样呈现增长趋势。关明心表示，其门店8月共计带看242次，7月为212次，带看量环比增长近15%，签约量也有所增长，“整体趋势是向好的。”

　　21世纪不动产东亚融科旗舰店店东冯尚明也观察到类似现象。他在马驹桥地区经营着3家门店，新政后客户更加关注政策动向，门店带看量环比增长约5%。

　　值得关注的是，新政之后，买卖双方的心态正在发生微妙变化。关明心表示，政策调整既提升了购房者的信心和预期，也切实降低了购房成本。许多原本观望的购房者，尤其是那些有实际居住需求的人群，不再持币等待，而是抓住政策窗口期入市。

　　李冰(化名)一直想在五环外买个养老房，看着市场价格一直在降，就迟迟没有出手，此次新政对她有所触动。她打算先去看房，“现在可选房源比较多，碰到合适的房源就会考虑买。”

　　尽管购房者预期有所改观，但分化趋势依然明显。冯尚明预计，“市场分化仍会延续，小户型、两居室的优质房源会有更高的关注度。”

　　业内人士指出，从目前来看，北京二手房市场位置优越、户型合理、价格适中的房源仍然备受青睐，而一些老旧小区或位置偏远的房源则去化缓慢。不同区域的市场反应也有所差异，政策效果的持续性和强度仍需时间检验。而未来市场的走向将取决于多种因素，包括政策是否进一步优化、宏观经济环境变化以及买卖双方的心理预期调整等。

　　对于“金九银十”的市场走势，曹晶晶认为，北京在传统旺季到来前同步推出支持性政策，旨在为“金九银十”蓄力，随着房企推盘节奏加快，预计市场成交量将逐步恢复。

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